聯合開發 負債率高企:狂收地王 首開之險？
對於首開股份（600376.SH）而言，合作似乎已經成為今年的主題。
首開股份最近發佈公告稱，該公司9月2日與保利地產聯合拿下的朝陽孫河地塊將引入龍湖地產與平安集團共同開發，與另三傢合作方的權益比例各占1/4。
“在北京土地價格快速飆升之際，為降低高地價項目的開發風險，房企在拿地和開發層面已經更多地走向瞭合作，這是種趨勢，也是房企優勢資源聚合的常見做法。”首開股份董秘王怡對《華夏時報》記者表示。
地王聯合造
“今年以來，作為老牌地方國企，首開地產為做大規模強化瞭其深耕北京、擴張全國的戰略，除瞭在北京繼續拿地外，也逐漸開始進入華東、華南等區域。但目前土地價格奇高，市場風險加大，房企資金始終處於承壓狀態。”獨立經濟學傢陳劍波表示。
據記者統計，今年以來，首開在全國范圍拿地13宗，拿地總金額已超過370億元，其中，按權益計算，首開購置土地支出則超過150億元。
11月12日，隨著一聲落槌，北京市朝陽區常營地塊最終花落保利首開聯合體，拿地金額33億元，並配建3.6萬平方米自住房。而這也是保利首開聯合體在9月份以來的第三次在京高價拿地。
扣除自住房面積後，該宗地塊商品房部分樓面價高達6.7萬元/平米，是繼北京樊傢村地王和農展館地王之後，單價排名第三的地塊，亦是常營區域的單價地王。
“首開地產作為老牌房地產國企，多年以來深耕北京，因此對北京各區域的土地價值有著清晰的判斷，因此今年即使土地價格猛漲，首開仍然拿地勢頭不減。”亞豪機構市場總監郭毅指出。
實際上，常營地塊已是首開地產年內在北京取得的第四個地王項目。
“從市場去化房貸新北八里房貸信用貸款融資公司任何問題免費諮詢程度和承受能力來看，我們認為一線城市的房地產市場未來有空間可做，相比其他偏遠城市市場風險要小。公司還是看好北京及部分外地市場前景，投資銷售都是比較積極的戰略。”王怡表示。
“不過，目前北京市場的風險也在逐漸加大，近期土地出讓價格幾乎都高於周邊在售商品房價格，未來北京的高端項目仍然存在供大於求的去化難題。”中原地產首席分析師張大偉表示，目前位於海淀區西五環內的金玉府項目，單價僅在6萬元/平米，但目前出讓的多幅五環外地塊樓面價格都超過5萬元/平米。
“首開在開發模式上的變化，與今年首開集團換帥也有很大關系。”一位與首開有過合作的房企負責人指出，今年4月份，劉希模辭去首開集團董事長職務，由潘利群繼任。潘利群上任後曾多次提出，首開地產要增加與行業內外的標桿企業開展戰略合作的機會。
實際上，首開在2013年也曾大力擴張拿地，當年曾耗資186.4億元拿下21宗土地，但時至今日，與此前一直實行單兵作戰策略不同，今年首開在北京所獲得的地塊全部為聯合拿地。
目前，首開已經與萬科、中海、保利、龍湖、華潤、方興等諸多知名房企開展合作。11月25日，首開發佈公告稱，將與福建房企融僑集團合作開發4個福州土地項目，而四個項目中首開與融僑的持股比例均為51%∶49%。
規模擴張“隱憂”
“從總體來看，這兩年首開的發展速度實際比其他一線品牌房企稍有滯後，這與其國企體制有關。潘利群上任後正在努力改變這一現狀，擴大其品牌影響力，盡快進入第一梯隊陣營。”業內一位分析人士指出。
首開股份三季報數據顯示，目前首開共有在建項目41個，其中北京項目20個，京外項目21個。在北京的未開發地塊15宗，其中，合作開發的有11宗。北京以外擬建項目有8宗地塊，分別在沈陽、大連、杭州、海口、福州、廣州6個城市。
不過，對於房企而言，高速擴張總是伴隨著資金風險，而首開似乎也難以繞過這一定式。
首開三季報數據顯示，報告期內公司營業收入115.7億元，同比下降12%；凈利潤15.5億元，同比增長30%；毛利率和凈利率為46.5%和13.4%，分別提升14.6和4.3個百分點。
即便如此，中金公司研究報告認為，首開股份期末凈負債率177%，仍處於較高水平。
“目前公司的資金狀況還是不錯的，這其中的主要原因是今年銷售情況較好，我們年初確定的291億元銷售任務已經基本完成。同時由於目前品牌房企的融資渠道增多，因此首開也通過公司債等方式補充瞭資金。”王怡如是說。
資料顯示，首開股份2015年擬發行50億元公司債，截至10月28日，已經完成第一期債券發行，融資30億元，票面利率為4.80%，當中6億元擬用來償還金融機構借款。
此外，首開股份擬采用定增方式，以11.85元/股的價格非公開發行33756萬股股票，募集資金40億元，投入太原CG-0932地塊西區項目、北京通州區宋莊鎮C02/C06地塊商品住房建設項目、北京通州區於傢務鄉中心A/C地塊項目。首開集團承諾認購本次非公開發行股份總數的10%。截至目前，該方案已經通過相關批準程序，尚需公司股東大會審議批準。
中金公司報告觀點認為，首開股份融資渠道全面打開，融資成本有望下降，2015年第一期公司債30億元已發行成功，票面利率4.8%，顯著低於7.5%的前期平均融資成本，同時，40億元非公開發行股票如若落地，未來的財務成本將顯著降低。
本文來源：華夏時報 作者：董映頡
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新聞來源http://money.163.com/15/1203/07/B9T5LHEC002534NU.html
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